Biznis

Budite oprezni prije renoviranja: Ako niste 1/1 vlasnik, možete izgubiti i kuću i novac, ovo morate znati

Suvlasništvo nad nekretninama u Hrvatskoj često je složeno i pravno zahtjevno.

FOTO: FREEPIK

Kada više osoba posjeduje udjele u istoj kući ili zemljištu, svaka odluka o korišćenju, renoviranju ili prodaji mora biti usklađena sa pravima ostalih suvlasnika. Posebno osjetljive situacije nastaju kod nasleđenih nekretnina, gdje su udjeli podijeljeni među članovima porodice, neki vlasnici više nisu živi, a upisi u zemljišne knjige nisu ažurirani.

Primer sa Reddita pokazuje ovu situaciju iz ugla osobe koja želi da uredi kuću za život. Hrvatski zakon dozvoljava otkup suvlasničkih dijelova i sticanje većinskog vlasništva, ali taj proces podrazumeva procjenu vrijednosti nekretnine, zaključenje formalnih ugovora i, ako nema dogovora, eventualni sudski postupak.

Ovo pitanje nije samo pravno, već i finansijsko i porodično. Najpraktičnije rješenje u praksi jeste dogovor sa suvlasnicima i sređivanje papirologije pre bilo kakvog ulaganja.

Želi kuću – prirasla mu je srcu

Autor objave navodi da njegova majka ima deo vlasništva nad kućom u kojoj već 20 godina niko ne živi. Prema podacima iz katastra:

Pokojna baka – 2/9

Njene dvije pokojne sestre – po 2/9

Majka – 1/9

Sestričina – 1/9

Pokojni brat od tetke – 1/9

U praksi to znači da su sada tri osobe suvlasnici sa po 3/9 (jedna trećina): njegova majka, sestričina i supruga pokojnog rođaka.

Kuća ima ukupno 275 m² (60 m² kuća, 75 m² dvorište, 110 m² pomoćni objekti). Nalazi se na selu, oko 30 km od grada. Pre desetak godina urađen je novi krov. Ima vodu i struju, ali gas nije sproveden do kraja. Autor ne planira turizam ni izdavanje – želi da kuću uredi za sopstveni život.

Pitanje je: koji je najbolji i najbezbjedniji put da stekne većinsko ili potpuno vlasništvo?

Jasno objašnjenje postupka – korak po korak

1. Prvo provjeriti zemljišne knjige

Ako su neki suvlasnici i dalje upisani kao pokojni, to znači da ostavinski postupak nije pravilno sproveden ili da nekretnina nije bila obuhvaćena ostavinom. U tom slučaju mora se pokrenuti dopunski ostavinski postupak kako bi se udjeli preveli na žive naslednike.

Dok se to ne riješi, kupovina nije pravno sigurna.

2. Najbolje rješenje je dogovor

Ako se svi suvlasnici slože da prodaju svoje dijelove:

angažuje se procenitelj koji utvrđuje tržišnu vrijednost kuće

sklapa se kupoprodajni ugovor kod notara

vrši se isplata

podnosi se zahtjev za upis u zemljišne knjige

Može se kupovati dio po dio ili sve odjednom – pravno je svejedno. Bitno je da svaki prenos bude ovjeren i upisan.

3. Ako nema dogovora

Ako neki suvlasnik odbija da proda:

angažuje se advokat

može se pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasništva pred sudom

sud može naložiti procenu i eventualnu prodaju nekretnine ili isplatu suvlasnika

Ovaj put je dug, skup i često narušava porodične odnose.

4. Da li smije da renovira ako nema 1/1 vlasništvo?

Tehnički, kao suvlasnik ima pravo da koristi nekretninu.Ali bez saglasnosti ostalih suvlasnika:

rizikuje spor

ulaganje mu niko ne mora nadoknaditi

može doći do sudske prodaje cijele kuće

Zato se u praksi savetuje: ne ulagati ozbiljan novac dok vlasništvo nije potpuno čisto (1/1).

5. Porez i procjena vrijednosti

Čak i ako mu neko ustupi dio bez naknade, porez se plaća prema tržišnoj procjeni, ne prema simboličnoj cijeni u ugovoru. Ne može se „staviti 100 evra” da bi porez bio manji.

Najbezbjednija strategija

Provjeriti zemljišne knjige i riješiti ostavinske postupke.

Dogovoriti cijenu sa suvlasnicima.

Angažovati procjenitelja.

Ovjeriti ugovore kod notara.

Upisati se kao vlasnik u zemljišne knjige.

Tek onda krenuti u renoviranje.